不動産投資のメリット・デメリットとは？仕組みや利回り、実際の体験談を紹介
不動産投資とは、マンションなどの不動産を購入して、運用することによって利益を出す投資のことです。不動産投資は、ハイ〜ミドルクラスのリスク・リターンに分類され、投資の代表格ともいわれています。
マンションやアパートなどの不動産を購入して、入居者が毎月収める家賃が安定して収入として得られるため、株やFXといった元本割れのリスクが伴う投資に比べると、比較的安定したリターンが得られる投資方法です。
不動産投資については、「大きな収益が見込める」「一歩間違えば大きな損害になるから、投資初心者は手を出してはいけない」などと、さまざまな意見がネット上でみられます。
果たして、不動産投資は、メリット・デメリットのうち、どちらの比重が大きいのでしょうか。不動産投資に興味のある方は、ぜひ目を通してみてください。
目次
不動産投資とは
不動産投資とは、土地や物件を購入し、それを運用することによって利益を発生させるのが目的の投資方法です。
利益および物件の種類について、以下より説明しましょう。
不動産投資で得られる利益
不動産投資で得られる利益は、大きく分けて以下の2種類があります。この2種類はあらゆる投資にあてはまる考えです。
| インカムゲイン | ・保有・管理をしている資産を運用することによって得る利益 ・株式投資における配当・株主優待 ・預貯金における利子 ・投資信託における分配金 ・物件の賃貸収入 |
| キャピタルゲイン | ・保有・管理をしている資産を売却することによって得る利益 ・売却金額が元本を上回った場合、その差額が利益になる |
インカムゲイン
不動産投資におけるインカムゲインは、アパートやマンション、駐車場を保有・管理して、希望者に貸し出して得られる賃貸収入を指します。
アパートやマンションの住民・駐車場利用者さえいれば、定期的な収入を得ることが可能です。しかし、その物件の状態・周辺環境によって利用者数が増減します。
安定した収入が期待できる反面、キャピタルゲインに比べると、大きな利益は発生しません。
キャピタルゲイン
不動産投資におけるキャピタルゲインは、保有・管理している土地や物件を売却して、利益（売却益）を得ることを指します。
不動産は、その時々の景気・時期によって価値が変動する仕組みです。購入した金額を上回ったタイミングを見て売却に出し、買い手が見つかったら利益が出る仕組みです。
例えば、3,000万円で購入した土地が、5,000万円になった時に売却に出して、売買が成立すれば、5,000万円−3,000万円＝2,000万円で、2,0000万円の売却益になります。
土地・物件を購入する初期費用がかかる、必ず売却益が出るとは限らない、買い手が見つかる保証がないなどがデメリットです。ハイリスク・ハイリターンを希望する人に向いている投資方法といえます。
投資先となる物件の種類
不動産投資において、投資の対象となる物件はどんな種類があるのでしょうか。以下よりその種類を紹介しましょう。
戸建て物件投資
戸建て物件を所有して、その物件を入居希望者に貸し出して入居者が支払う家賃を収入にする方法が、戸建て物件投資です。
戸建て物件投資は丸々一件を入居者に貸し出す場合もあれば、各部屋をそれぞれ複数の入居者に貸し出すシェアハウス方式もあります。
元々、物件と土地を所有している人、所有している土地が、他の物件（アパートなど）を建てるのに不向きな場合、最適なのがこの投資方法です。
戸建て物件投資は、入居者は自分以外ですが、物件の所有者は自分となります。自分の所有物＝資産なので、賃貸物件だけでなく資産維持もできるのがメリットです。
ただし、以下のようなデメリットもあります。
- 土地・物件を最初から用意する場合、初期費用がかかる
- 管理・修繕に、費用と手間がかかる
- 賃貸物件でもアパートより需要が少なく入居者が見つからない場合もある
一棟（アパート・マンション）投資
アパート・マンションという物件、およびその物件のある土地といった一棟すべてを賃貸経営する投資方法が、一棟投資です。
一棟投資で扱う賃貸物件は、家賃数万円の小規模なアパートから、高額マンションまでその種類は幅広いです。
安定した定期的な収入が見込めるだけでなく、資産価値も保てるのがメリットです。また、管理人・オーナーとして賃貸物件の規約を自由に設定できます。例えば不審人物・反社会勢力人物の入居拒否なども可能です。
ただし、後述する区分マンション投資に比べると管理方法が複雑であり、投資開始までに手間がかかるというデメリットがあります。また、修繕に費用がかかり、疎かにすると物件老朽化が進行して入居者が減ることもデメリットです。
区分マンション投資
一棟投資のように物件・土地全体の管理ではなく、賃貸物件の一部屋だけを購入して入居希望者に貸し出して家賃を得る投資方法が、区分マンション投資です。
他の不動産投資に比べると費用や手間がかからないため、投資初心者に向いています。また、自身の賃貸暮らしの経験なども活かせるため、他の不動産投資よりも身近な存在なのが特徴です。
また、区分マンション投資を通じて投資のノウハウを習得して、さらに大きな投資に移行するといった手順も行なえます。
リスクの少ない区分マンション投資ですが、修繕費用が発生するのがデメリットです。この費用は契約している限り支払い義務があるため、部屋が空室になって収入がない場合も支払わなくてはいけません。
また、修繕など管理をする必要はないですが、その分、自分の思い通りに部屋をコントロールできないのもデメリットといえます。
駐車場投資
所有している土地を駐車場にして、駐車場利用料を得る投資方法が、駐車場投資です。駐車場投資は以下の2種類があります。
・コインパーキング形式
利用する際に利用者にお金を払ってもらい、時間単位で駐車スペースを貸し出す形式
・月極駐車場
利用希望者と月単位で契約を交わして駐車場スペースを貸し出す形式
どちらにもメリットがあるため、その駐車場の周辺環境（駅が近い、駐車場のない住宅が多いなど）を調査して、どちらの形式にするか決めなくては安定した収入が得られません。
初期費用・修繕・管理がそれほどかからない、物件の建築が無理な土地でもできるなどが、メリットです。
デメリットは、不動産にかかる税金の軽減ができないことが挙げられます。
不動産投資を行うメリット
不動産投資には、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。その代表的なメリット5つについて、以下より説明しましょう。
安定した収入を毎月得られる
賃貸物件の家賃収入は、入居者さえいれば何もしなくても自動的に収入を得られます。
同じ投資方法でも、株式投資の場合は、市場動向によって価値が変動するので市場調査や売却のタイミングなど常にチェックする必要があり、投資に関する知識も持っていないといけません。
しかし、賃貸の不動産投資であれば、世間の景気などに影響を受ける心配は不要です。賃貸契約は2年契約の場合が多いので、急に入居者が引っ越すこともなく安定した収入が確保できます。
副業として不動産投資を行っても、忙しい本業に邪魔をされることなく、無理なく利益を得ることが可能です。
ローンを使うと初期費用を抑えられる
不動産投資は、投資を始める際に多額の初期費用を用意しないといけないイメージがあります。しかし実は少しの自己資金でも投資開始ができるのです。
確かに不動産投資は、投資の種類によって土地や物件の購入などをする必要があり、それらは決して安い金額ではありません。しかし、不動産投資には、金融機関が用意している不動産ローンというものがあります。
このローンを利用すれば、不動産投資の初期費用のうち1〜2割程度の自己負担で済ませることが可能です。
家賃収入が順調であれば、月々のローン返済も収入だけで十分に相殺できるので、無理なく返済できます。
ただし、不動産投資ローンは、他のローンと同じく審査がある仕組みです。審査の際に、年収・勤続年数・過去の信用情報などをチェックされて、返済能力がないと判断された場合、審査落ちになって不動産ローンは組めません。
相続税の節税になる
遺産が不動産だった場合、不動産は現金・預貯金と比較すると相続税評価額が低い仕組みです。
現金などは相続が発生した日の残高がそのまま評価額となりますが、不動産の市場価値の7〜8割程度になります。
また不動産投資が目的の借入は、債務控除の対象になります。借入であっても故人の債務の相殺の対象になるので、相続人が受け継いだ借金を減らすことが可能です。
給与所得と損益通算できる
本業があり副業で不動産投資をしている場合、本業で得ている給与所得を損益通算できます。
損益通算とは、投資で生じた損失を他の所得で相殺して利益を小さくする方法です。
損失を補填するだけでなく、本業の所得を縮小することによって、取得の源泉徴収が還付される可能性があるのがメリットです。
万が一の際にはローンの返済義務が無くなる
不動産ローン契約をした場合、毎月返済をしなければいけませんが、中には毎月の支払いが難しくなり返済の延滞・滞納を繰り返してしまう人もいるでしょう。
もしそのような事態になった場合、ローン返済義務を放棄することもできます。
ローン返済義務の放棄は、「ノンリコースローン」を採用している金融機関と契約した場合です。
ノンリコースローンとは、別名・非遡及（ひそきゅう）融資とも呼ばれており、ローン返済の責任範囲を限定することで範囲を超えた返済義務を負わなくて済む融資方法を指します。
もし返済が苦しい場合は担保にした物件を売却すれば、返済が残っていても返済義務を負わなくてもいい仕組みです。
ローン契約者にとっては便利な融資方法ですが、金利が高く返済期間が短い・対応している金融機関が少なくほとんど法人向けというデメリットもあります。
不動産投資で気を付けるべきこと・デメリット
初期費用がなくてもローン利用で投資開始が可能・安定した収益が得られるなどのメリットがある不動産投資ですが、他の投資方法と比べてデメリットと感じる点もないとはいえません。
具体的なデメリットを見ていきましょう。
基本的にはローンを組む必要がある
不動産投資を開始する際、事前に土地や物件を所有している・賃貸物件を購入できる資金がある人は不動産投資ローンを組む必要はありません。
しかし、ほとんどの人は潤沢な資金を用意するのが難しいため、ローンを利用することになります。
投資によって順調に利益が出れば毎月の返済も無理なく行なえますが、思うように利益が出ないと返済の延滞・滞納が起きる可能性があります。さらに融資は利息も発生するので、返済額に加えて利息も支払わなくてはいけません。
空室・滞納によって家賃収入が減少する可能性がある
不動産投資は、家賃収入によって安定した利益が出るのがメリットですが、それは入居者が絶えず入居した場合です。賃貸物件は退去者が出てもすぐに次の入居者が決まる保証はないため、空室が何ヶ月も続くとそれだけ家賃収入が減ります。
空室が何部屋も生じてしまうと定期的な収入はますます減り、ローン返済や修繕などの管理費などがある場合は、月の利益より出費が上回って赤字になってしまうケースもあるでしょう。
また、入居者が家賃の延滞や滞納を繰り返した場合も、家賃収入が安定しません。
物件の維持管理にコストがかかる
不動産投資で物件を所有している場合、その物件を放ったらかしにすると劣化が進行します。
劣化すると損傷しやすくなり修理費用がかかるだけでなく、新規の入居者の獲得も難しくなる可能性が高いです。
そのため、定期的に物件が劣化・老朽化していないか確認して、故障している箇所があったら修繕しなくてはいけません。
区分マンション投資であれば、その物件は自分の所有物でないため管理をする必要はないですが、自分の所有物の場合は、維持管理のためにコスト・手間がかかります。
すぐに売却できない
不動産投資で売却をして利益を得る（キャピタルゲイン）場合、自分の希望通りに売却が成立しないことは珍しくありません。
物件の売買成立は、その時期の景気動向・エリアなどによって変化し、売却に出してすぐに売買成立することもあれば、まったく買い手が見つからないこともあります。
また、不動産売買は数千万単位の高額な取引となるので、さまざまな手続きをする必要があり、売却に出してから売買成立、現金化まで完了するのにかかる期間は数ヶ月です。
すぐに現金が必要だから売買を成立させたいと希望しても、簡単には売却できないのが、不動産投資のデメリットといえます。
固定資産税がかかる
土地や物件といった不動産を所有している場合、その所有者は不動産にかかる固定資産税の支払い義務が課せられます。
固定資産税は、不動産の価値や面積などを基準に計算されるので、その不動産を普段から使用していなくても、納税義務が発生する仕組みです。
そのため、賃貸物件を所有していてその物件に入居者が1人もいなくても、固定資産税は支払わないといけません。
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実際に不動産投資を行った人の体験談
不動産投資を始めようかどうか迷っている人にとって参考になるのは、実際に不動産投資をした人の生の意見です。
では、次より不動産投資の2通りの体験談を紹介しましょう。
体験談①老後資金のために
| 老後2,000万円問題を聞いた時、とてもじゃないけど今現在の収入じゃ老後に備えて十分な貯蓄は達成できない、年金だけじゃやっていけないという思いが日に日に強くなりました。かといって本業以外に何かサイドワークに励むのも体力的に無理と思い、今まで知識のなかった投資をやることにしました。
何も知識がないもので金融機関の相談窓口に相談をしたところ、おすすめされたのが不動産投資です。不動産というとたくさんのお金が必要なのではと思っていましたが、マンション1室だけを契約して入居者を募集する区分マンション投資という方法があることを教えてもらいました。 現在、投資を開始して半年が過ぎて、入居者もいるので定期的に収入があります。この投資で実績を積んで、将来は不動産ローン契約でもっと大きな投資にチャレンジしようと思います。 （40代・男性） |
投資の知識が乏しいため窓口へ相談、選んだ投資方法が区分マンション投資という、投資初心者にとってリスクが少なく堅実な選択をしています。大きなリスクがないため続けやすい投資方法です。
老後の資金が不足していると早い段階で気づき、すぐに金融機関の相談窓口に相談して、不動産投資を始められたので、投資の基本である長期投資が実行できています。実際に年金をもらって生活を始める頃には、ある程度の資産が見込めます。
また今後投資の経験値も上がって、不動産のローンを契約して運用することで、新たな投資にも挑戦できるため、利益も更に増える可能性があります。
体験談②サラリーマンの副業として
| 仕事が事業縮小・人員削減を図り、さらに従業員の給料も減ることに。今の仕事の収入だけだと生活がギリギリになったので、何か副業を始めようと探していました。そんな時に見つけたのが不動産投資です。
不動産投資というと土地を購入して高くなったら売り飛ばすというイメージぐらいしかなかったんですが、駐車場管理で収入を得るという方法もあることを知りました。これなら無理なく本業に支障をきたすことなくやっていけるなと思い立ち、不動産ローン契約をして、駐車場運営を始めてみました。 今のところ、利益はあるものの目に見えて大きな儲けにはなっていませんが、継続していきたいと思います （30代・男性） |
いきなり土地・賃貸物件の管理は、不動産投資の中でも難易度が高いといわれています。メンテナンスが比較的容易な駐車場であれば、リスクの少ない投資といえるので、リスクと利益のバランスが取れた不動産投資といえます。
サラリーマンであれば本業を優先して、投資を行う必要があります。リスクが大きい投資方法や手間も時間もかかる投資方法は、本業がある方には難しい場合が多いため、手間も時間もかかりにくい駐車場の不動産投資は、本業がある方におすすめできます。
不動産投資で融資を受けられる人の条件
不動産投資を開始する、あるいは不動産投資ローンを組む場合、金融機関の審査を通過しないといけません。
審査は、借入やローン契約など金融に関するものには必ずある業務ですが、不動産投資の場合、借入や商品購入と違い、投資によって収益を得ることが目的のため、他の審査とは内容が異なります。
不動産投資で審査を通過して融資を受けられる人は、次の項目を満たす人です。
- 収入が安定している人（勤続年数や職業、年収）
- 過去に金融事故のない人（各種支払いの延滞・滞納がない）
- 希望融資額が年収と比べてかけ離れてないか
- 希望物件の場所（環境が良いか）
- 築年数（老朽化していないか）
- 家賃（無理のない金額設定か）
- 物件の売買履歴
融資金額だけでなく、不動産に関する審査も行なうので、他の借入・ローンに比べると審査項目が多く、審査内容も厳しいといえます。
融資を受けるのが難しい人の特徴
不動産投資の融資において、審査を通過できない人は、先述した審査項目を満たさない人です。
- 収入が不安定（勤続年数が短い、低収入）
- 過去に金融事故がある、現在も借金が多い
- 希望融資額が高過ぎる
- 希望物件の周辺環境、状態が良くない
自分の収入に対して、高額の不動産所有を希望すると、審査は通過できない可能性が高くなります。
また過去に金融事故を起こしている人や、すでに借入金額がある人も融資を受けるのは難しいので、自分である程度の資金を準備する必要があります。
投資を始めようと思っても、不動産投資の場合は、まず不動産の購入が必要です。不動産の購入のためには、融資が受けられますが、融資は利息を含めて返済をしていくことを前提に借りたお金なので、返済計画をある程度立てたうえで融資を受けましょう。
不動産投資における利回りの計算方法
不動産投資の利回りは、おおよその収益が確認できる「表面利回り」、さまざまな経費を差し引いて具体的な収益を出す「実質利回り」の2種類があります。2つの利回りの計算方法は以下の通りです。
- 表面利回り：年間家賃収入÷物件価格×100
- 実質利回り：（年間家賃収入−各経費）÷物件価格×100
利回りは5%が最低ラインといわれています。安定した収益を得たい場合は5%以上が望ましいです。
不動産投資を失敗しないためにできること
不動産投資は多くのメリットがあり、今回説明したデメリットをしっかりと把握しておけば、大きな損害を受ける心配はないといえます。しかし、それでも投資初心者にとって不動産投資は、敷居が高いというイメージがついているかもしれません。
そのような心配を抱えている投資初心者がやるべきことは、失敗しないための大事なポイントをしっかりと押さえることです。
では、不動産投資において、失敗しないために事前にできることとは何か、次より紹介しましょう。
投資の目的や目標金額を決める
不動産投資を始める際、まず最初にやるべきことは、事前に投資の主な目的・目標金額を設定することです。
「家賃収入とか、何もしないで収入があって楽そう」などと、明確なビジョン・最終地点もなく、なんとなくな気持ちで始めると大した収益は発生しません。収益どころか損失だけが増えて、大きな打撃を受けるといった事態が起きます。
老後に備えての資産づくり・安定した副業収入・最初は小規模な投資から始めて最終的には土地売却といった具合に、はっきりと目的を決めておきましょう。
そうすることによって、資金の具体的な金額、投資期間なども決めやすくなります。
長期的な目線を持つ
投資は基本的に、長期的に行うものです。中でも不動産投資は、長期的な視点で物事を分析・判断する必要がある投資です。
数ヶ月で収益が出なかったからといって、すぐに投資を終了するのではなく、焦らず年単位で利益を出すつもりで不動産投を行いましょう。
不動産投資は、株やFXといった資産運用に比べて、比較的将来の見通しが立てやすい投資で、リスク回避がしやすい点もメリットです。また購入した不動産は、ローンの返済が終われば資産として残りますし、入居者がいればその間は安定して収入を得られます。
年金受給後にも、安定した収入が得られることを考えると、不動産投資はもっとも長期的な目線で行うべき投資といえます。
物件購入前には念入りな調査を行う
不動産投資で重要なのは物件選びです。この際に大事なのは、気に入った物件が見つかったらすぐに購入を決めるのではなく、その物件を調査する・複数の物件にも注目して比較することが大事といえます。
物件の状態、その周辺環境を調査して、さらに複数の物件を並列に並べて比較すると、それぞれの特色が際立ち、良い点・悪い点をわかりやすく把握することが可能です。
不動産投資が不安な人におすすめの投資方法
不動産投資に関するおすすめの投資方法、そして不動産投資以外の投資方法、それぞれを以下より紹介しましょう。
不動産に投資したい人におすすめの投資方法
不動産投資にはさまざまな投資方法があります。おすすめの投資方法は以下の2つです。
REIT（不動産投資信託）
運用会社が投資の一連の手続きを代行する不動産投資方法が、REIT（リート）です。
通常の不動産投資と違い、短期間での現金化が可能・分散投資によりリスク軽減・利回りが高いといったメリットがあり、初心者でも始めやすい投資方法といえます。
ただし、元本保証がない・融資ができないといった点がデメリットです。
ソーシャルレンディング
クラウドファンディング形式の投資方法が、ソーシャルレンディングです。
投資家と企業の間にソーシャルレンディング運営会社が仲介役に入り、投資家による投資・企業が求める融資を進めます。融資によって生じた利息が投資家への収益になる仕組みです。
運用は運営会社が代行・利回りが高い・投資金額は低額から可能といったメリットがあります。
現金化できるタイミングがはっきりしていない・融資先の企業によって貸し倒れの可能性もあることがデメリットです。
不動産以外でおすすめの投資方法
不動産投資が自分に向いていないと思った場合、無理をせずに他の投資方法にも目を向けてみましょう。
不動産以外のおすすめ投資方法は、以下の2つです。
投資信託
投資信託は、自分の代わりに専門家が代行して株式や債券に分散投資する投資方法です。
投資は代行してくれるので手間がかからなく、投資の知識がなくても開始できます。また分散投資なのでリスク軽減になるのもメリットです。
デメリットは、代行してもらうために手数料がかかる、元本保証がないなどが挙げられます。
太陽光投資
太陽光を利用して専門の機械で発電を行ない、生じた電力を売却することで利益を得る投資方法が、太陽光投資です。
晴れてさえいればいくらでも発電できること、専門の機器が長持ちすること、他の燃料のように二酸化炭素が発生しないため環境に優しいなどのメリットがあります。
天候が悪い日が続くと発電できないこと、初期費用が高額などがデメリットです。
不動産投資に関するFAQ
不動産投資でよく挙がる疑問を以下にまとめてみました。疑問とその回答を紹介しましょう。
不動産投資は中古と新築どっちがおすすめ？
中古物件・新築物件それぞれの特徴は以下の通りです。
・中古物件
新築より需要がないためローン審査の評価が低い、価格が安いので利回りが良い
・新築物件
需要が多いため融資を通りやすい、価格が高い
どちらにもメリット・デメリットがあるので、どちらにするかよく考慮しましょう。
不動産投資で初心者におすすめの物件は？
初心者におすすめの物件は、区分マンション物件です。
管理・修繕をする手間がかからず、一部屋だけの賃貸なので費用もかからず、その分リスクも低いです。
自分の所有物でないので資産ではないこと、入居者がいないと収入もゼロというデメリットはありますが、初心者でも始めやすい投資といえます。
不動産投資をするなら個人・法人どっちがいい？
一般的には個人で不動産投資を行ったほうが、メリットが多くおすすめです。
不動産投資を個人・法人で行なった場合の特徴は、以下の通りです。
・個人
- 家族の収入も経費にできる
- 特別控除の対象
- 個人事業主だと経費対象が増える
- 投資が事業規模でないと控除が受けられない
・法人
- 経理計上できる人数が多い
- 節税になる、相続税や贈与税がかからない
- 融資を受けやすい
- 節税対策のために法人設立すると手間がかかる
事業が成功していて、早い段階で事業を継承する予定がある場合や、株価が高い場合は、法人で不動産投資を行ったほうがメリットが大きい場合もあります。
まとめ
不動産投資は初期費用がかかる・リスクが大きくて下手をしたら大きな損害になるなどのイメージを持っている人も少なくないかもしれません。
しかし、不動産投資はさまざまな種類があり、初心者から熟練者まであらゆる層に対応できる投資方法です。
投資初心者でも、多額の初期費用を用意しなくても始めることが可能なので、この機会に投資を検討してみてはいかがでしょうか。
