不動産投資ローンと住宅ローンの違いは？相違点や両立できるかなどをメリット・デメリットとともに解説
不動産投資ローンと住宅ローンの相違点はどこなのか、わからない方も多数います。
本記事で解説する不動産投資とローンと住宅ローンは両立できるのかや、不動産投資ローンと住宅ローンの違い、不動産投資ローンと住宅ローンを両立するために気を付けるポイントなどを紹介します。
メリットやデメリットを考慮して、投資ローンと住宅ローンを両立させるために役立ててください。
目次
不動産投資とローンと住宅ローンは両立できる？
不動産投資ローンと住宅ローンは、異なる目的で使用されるため、それぞれに異なる影響があります。
「不動産投資ローンと住宅ローンそれぞれの特徴が知りたい！」
このような悩みを持つ方に向けて、まずは不動産投資ローンと住宅ローンがそれぞれ与える影響について解説します。
適切なローンの選択とリスク管理は不動産投資成功の鍵でもあるため、必ず押さえておきましょう！
基本的に優先すべきなのは不動産投資ローン
「不動産投資ローンと住宅ローンどちらを優先すべき？」か悩んでいる人もいると思いますが、基本的に先に組むべきなのは不動産投資ローンです。
住宅ローンを先に組むことも可能ですが、仮に新築マンションをフルローンで借りる場合、その後に不動産投資ローンを借りられない可能性があります。
また、不動産投資ローンを組むと融資限度額が少なくなってしまい、結果的に物件を購入できなくなる可能性もあるので注意してください。
先に不動産投資ローンを組んでおけば、購入した投資物件の収益性が高いと判断された場合に、住宅ローンの審査に通りやすくなる可能性が高くなります。
もしも不動産投資の収益が思った通りに得られないと、ローン返済の一部を会社からの給与や貯蓄から賄うことになり、負担が大きくなってしまうため、リスク面からみても、不動産投資ローンを先に組むのがおすすめです。
マイホームを優先するなら先に住宅ローンを組むのがおすすめ
一般的には、不動産投資ローンを先に組みますが、マイホームを購入予定があるなら、住宅ローンを優先しましょう。
年々物価が上がっている状況もあり、マイホームを購入する際の金利も高くなってきているため、今後も金利がさらに上がる可能性がああります。今のうちにマイホームを手に入れてしまうのも賢い方法です。
また、住宅ローンを組む際は基本的に団体信用生命保険に加入します。団体信用生命保険は、契約者に万が一のことがあった際に、ローンの残債を全額弁済する制度です。
団信があることで、不動産投資が上手くいかなくても、大切な住居だけは残せます。自分が亡くなった後に遺された家族がローンを返済する必要がなくなるので、安心です。
賃貸併用住宅なら同時に両方借入できる可能性が高い
不動産投資ローンと住宅ローンですが、賃貸併用住宅であれば同時に借入できる可能性が高いです。
賃貸併用住宅であれば、一般的な不動産投資ローンと比べても低金利かつ返済期間を長く取ることも可能です。
ただし、賃貸併用住宅で住宅ローンを組む場合は、住宅面積のうち50％以上を居住用のスペースとして確保する必要があるので、注意してください。
対象となる条件があるので、事前に確認しておきましょう。
不動産投資の節税効果と住宅ローン控除は併用できる
不動産投資の節税効果と住宅ローン控除は併用できます。
不動産投資は高い節税効果を得られますが、所得税や住民税の節税にはあまりおすすめできません。
住宅ローン控除を使えば、所得税や住民税の控除適用が可能で、高い節税効果を持ちます。
相続税だけでなく所得税や住民税に対しても高い節税効果を発揮するため、不動産投資の節税と住宅ローン控除は併用すべきです。
他にも、医療費控除やiDeCoなどの節税対策を併用すれば、所得税や住民税の高い節税効果が得られます。
使える節税対策はどんどん使っていきましょう！
【不動産投資の節税効果併用可能な節税対策例】
- ふるさと納税
- iDeCo（確定拠出年金）
- NISA（少額投資非課税制度）
- 生命保険料控除
- 地震保険料控除
- 医療費控除
- 扶養控除・配偶者控除
不動産投資ローンと住宅ローンの違いを比較
不動産投資ローンと住宅ローンの違いを、表にまとめたので確認していきましょう。
| 不動産投資ローン | 住宅ローン | |
| 融資する対象 | 収益用不動産 | 自宅の購入、改修 |
| 金利 | 1.5~3.5%程度 | 0.5~2.0%程度 |
| 審査内容 | 個人の属性＋物件の価値 | 個人の属性 |
| 融資限度額 | 年収の7~10倍程度 | 年収の5~6倍程度 |
| 返済期間 | 購入する物件の法定耐用年数を基準にして決まる | 35年 |
①融資する対象の違い
不動産投資ローンと住宅ローンは、融資する対象が異なります。
不動産投資ローンの場合、基本的に購入する不動産で収益を得るために、ローンを組んで不動産を購入するケースがほとんどですが、住宅ローンは、マイホームの購入や増改築を目的としたローンを組むため、賃貸経営を目的とした不動産の購入には使えません。
不動産投資ローンの対象となる物件は、アパートメント、一戸建ての賃貸用住宅、商業用不動産、工業用不動産などさまざまですが、どの物件を購入する場合も、賃料収入を生成することを目的としています。
物件の購入費用のためのローンという意味では同じですが、賃料収入の生成を目的とした不動産投資ローンと、マイホームの購入費用や増改築費用に充てられる住宅ローンでは、融資する対象が異なるため、注意が必要です。
②金利の違い
不動産投資ローンと住宅ローンでは金利にも大きな差があり、不動産投資ローンの場合、金利は1.5％〜4.5％ほどです。
不動産投資ローンは、住宅ローンと比べても融資額が大きくなりがちで、金利負担も多くなりますが、不動産ローンではそもそも収益物件ということもあり、安定した収入が今後も見込める物件であれば、金利が低くなる傾向にあります。
一方で住宅ローンの場合の金利は、0.5％〜1.5％ほどが相場ですが、住宅ローンで利用できるフラット35などの商品は金利が安いため、金利負担を抑えて住宅ローンが組めます。
③審査内容の違い
不動産投資ローンと住宅ローンは審査内容にも違いがあり、不動産投資ローンでは、借主の属性に加えて、どのような物件を購入するかも審査の対象になります。
仮に、借主の属性が高くても、購入する物件によっては貸し倒れのリスクがあると判断されて、審査に落ちてしまう可能性もあります。
一方で住宅ローンでは、借主の年収や勤続年数、資産状況、借入状況などの返済能力が審査されます。住宅ローンでは、属性のみの審査になるので、不動産投資ローンと比べると審査に通りやすい傾向にあります。
④融資限度額の違い
不動産投資ローンと住宅ローンでは、融資限度額が異なります。一般的には、住宅ローンよりも、不動産投資ローンの方が融資限度額が高いです。
住宅ローンの場合、融資限度額は借主の年収の5〜8倍程度が目安ですが、不動産投資ローンの場合は、年収の10倍〜20倍が上限になることが多く、比較しても不動産投資ローンの方が融資限度額が高くなります。
例えば、不動産投資ローンでは、年収500万円でも5,000万円以上の物件を購入できる可能性があり、すでに住宅ローンを組んでいる場合でも、不動産投資ローンでは追加で融資を受けられる可能性も高いです。
⑤返済期間の違い
返済期間も、不動産投資ローンと住宅ローンでは異なります。不動産投資ローンでは、購入する物件の法定耐用年数を基準にして、期間が決まるのが一般的です。法定耐用年数は、資産や設備などの経済的な寿命を表す指標で、不動産が主用な機能や価値を提供し続けられる期間のことを指します。
一方で住宅ローンの場合は、ローン借入から完済時の年齢を基準に返済期間が決められていて、一般的には、80歳未満で返済が終わるように返済期間が定められます。なお、一般的な住宅ローンの最長借入期間は、35年ですが、金融機関によっては50年まで借りられるプランもあります。
不動産投資ローンと住宅ローンは借り換え可能か
結論から先にいうと、不動産投資ローンから住宅ローンは借り換え可能です。
借り換えローンとは新しいローンを組んで古いローンを返済することで、新しい条件や金利で新たにローンを組む仕組みです。
借り換えをすることで、金利負担を大幅に削減して、毎月のローン支払いを減らすことも可能です。
しかし、借り換え時にはいくつかの注意点があるため、後悔しないためにも以下のポイントは必ず押さえておく必要があります。
- 借り換え時するには再度審査が必要となる
- 不動産投資ローンと住宅ローンをまとめることはできない
- 不動産投資ローンから住宅ローンに借り換えは難しい
借り換え時するには再度審査が必要となる
不動産投資ローンと住宅ローンの借り換え時は、再度審査が必要になります。
借り換えの審査で落ちてしまった場合でも、再審査が必要です。
借り換えは今借りている金融機関よりも低金利で借りられる可能性がありますが、そもそも再審査に通らないと利用することはできません。
借り換え時の審査は借入時よりも厳しい傾向にあり、落ちる方が多数います。
不動産ローンの場合は、属性だけでなく不動産の価値も見られます。
購入から年数が経っており、不動産の収益性が低いとみなされると審査に落ちてしまう可能性が高いので、注意してください。
不動産投資ローンと住宅ローンをまとめることはできない
個人間融資では、金利負担や返済負担を減らすために、複数の借入をまとめる「おまとめローン」などがありますが、不動産投資ローンと住宅ローンをまとめることはできません。
そもそも、不動産投資ローンと住宅ローンでは対象の物件が異なります。
不動産投資ローンは不動産を投資目的で購入するためのローンであり、収益を生み出すことが目的です。
一方で、住宅ローンは自己居住用の住宅を購入するためのローンであり、住宅を所有するためのものです。
他にも、不動産投資ローンでは契約者の属性を審査するのはもちろん、物件の評価額も審査の対象です。
そもそものローン商品が異なるので、ローンを1つにまとめることはできません。
両立させることは可能ですが、まとめることはできないので、注意してください。
不動産投資ローンと住宅ローンは、全く別のものとして考える必要があります。
不動産投資ローンから住宅ローンに借り換えは難しい
不動産投資ローンから住宅ローンでの借り換えを考える人も少なくないですが、現実的に不動産投資ローンと住宅ローンの借り換えは難しいです。
仮に自分で居住することになったとしても、不動産ローンから住宅ローンへの借り換えに対応している銀行は少ないので、注意が必要です。
あることはありますが、金融機関が少ないとその分借り換えできる分母の数が少ないので、借り換えできる可能性はかなり低くなります。
不動産投資ローンと住宅ローンには、異なる条件が適用されることがあり、不動産投資ローンではより厳しい要件や制約があるため借り換えは難しいです。
また、借り換えできたとしても、今借入している金利よりも借り換えする住宅ローンの方が金利が高くなってしまう可能性も高いので、注意してください。
借り換えをする際は、必ず入念なシミュレーションを行うようにしましょう。
不動産投資ローンと住宅ローンを両立するための注意点
ここからは、不動産投資ローンと住宅ローンを両立するための注意点を見ていきましょう。
- 頭金を入れて返済負担率を下げる
- できるだけ利回りが高い物件を選ぶ
- 長期的に安定した収入が得られる物件を選ぶ
- 住宅ローンの返済は不動産投資の収入をあてにしない
上記4つを詳しく解説していきます。
頭金を入れて返済負担率を下げる
不動産投資ローンと住宅ローンを両立するためには、頭金を入れて返済負担率を下げることが大事です。
物件購入費用に対するローンの借入比率が低いと、金融機関は返済リスクによる貸し倒れにならないように、金利が上がる場合がありますが、多くの頭金を入れて借入比率を少しでも下げることで、金利が低いなどの好条件でローンを組める可能性があります。
不動産ローンと住宅ローン、どちらの場合でも、借入年数が多いとその分金利負担も増えてしまいますが、頭金を入れることで、金融機関との利率交渉に有利な立場になり、低い利率を獲得できる可能性がでてきます。
低い利率で借入できれば、月々の返済負担が軽減され、返済金額が少なければその分ローン返済リスクも低くなるので、できるだけ頭金を用意することを意識してください。
できるだけ利回りが高い物件を選ぶ
できるだけ利回りの高い物件を選ぶことも、不動産投資ローンと住宅ローンを併用するコツです。購入する不動産によっても、利回りに大きな差があります。
不動産投資ローンの利回りは、3〜3.5％が理想ですが、表面利回りが高くても、実質利回りが想定よりも低いケースもあります。できるだけ利回りの高い物件を選べば、不動産投資ローンと住宅ローンの両立が叶う可能性が高くなります。
実質利回りは、以下の計算式で求められます。
「実質利回り（％）=（年間家賃収入-年間運営経費） ÷ （物件購入価格＋物件購入時の経費）×100」
表面利回りで算出した利益を元にプランニングしてしまうと、大きく計画が崩れてしまう可能性が高いので、注意してください。
長期的に安定した収入が得られる物件を選ぶ
不動産投資ローンと住宅ローンを両立するためには、長期的に安定した収入を得られる物件を選ぶことも大事です。不動産投資は、そもそも長期的に安定した収入を得ることが投資目的の一つです。
長期的に安定した収入を確保できれば、家賃収入で住宅ローンの返済を補うこともできます。不動産投資には空室リスクなどのさまざまなリスクが付き物で、物件選びに苦戦してしまいますが、一生の中でも大きな買い物になるので、慎重に検討しましょう。
安定した収入が見込める不動産がないなら、無理して不動産投資をするのではなく、一旦考えを改めるという選択肢もあります。不動産投資で、安定した収入を確保できないと、不動産投資ローンと住宅ローンの返済で生活が圧迫してしまうので、注意してください。
住宅ローンの返済は不動産投資の収入をあてにしない
住宅ローンの返済を不動産投資の収入をあてにしてしまうと、不動産投資ローンと住宅ローン返済のリスクが高くなります。
不動産投資で得た収入を住宅ローンの返済に使うことは可能ですが、不動産投資はリスクが付き物の投資です。空室リスクによる収入の減少で、住宅ローンが支払えなくなってしまうこともあるので、注意してください。
基本的には、本業の収入を住宅ローンの返済にあてることを考えて試算しましょう。不動産投資で得た収入をあてにしてしまうと、最悪の場合どちらのローンも支払えずに借金だけが残ってしまうリスクもあります。
また、不動産投資はあくまでも投資なので、確定で利益が得られるわけではありません。住宅ローンの返済は本業の収入を主軸として、不動産投資で、利益が出たらラッキーくらいの感覚でいた方がリスクは少ないです。
不動産投資ローンと住宅ローンに関するFAQ
最後に、不動産投資ローンと住宅ローンに関するよくある質問にまとめて回答していきます。
次のような質問に回答していきますので、参考にしてください。
- 住宅ローンを組んだら不動産投資ローンは借りれない？
- 投資用物件にセカンドハウスローンを利用してもいい？
- 不動産投資ローンはどこで借りれる？
住宅ローンを組んだら不動産投資ローンは借りれない？
住宅ローンを組んだ後でも、不動産投資ローンで融資を受けられます。不動産投資のキャッシュフローが健全であれば、問題なく借りられる場合が多いです。
ただし、住宅ローンを先に組んで、後から組んだ不動産投資ローンの返済計画通りにいかない場合、どちらかの不動産を売却しなければいけなくなるので注意してください。
多くの不動産投資は地銀や信用金庫でローンを組むことが多いですが、その場合はメガバンクや都銀で借りるのと比べると金利が高くなってしまうので、注意してください。
借入時は、しっかりとシミュレーションを行ったうえで融資を受けましょう。
投資用物件にセカンドハウスローンを利用してもいい？
住宅ローン・セカンドハウスローンはどちらも不動産投資ローンの物件に利用することはできません。セカンドハウスは購入者に向けて、セカンドハウスローンを提供しています。
一般的な住宅ローンと比べると金利が高いというデメリットがありますが、投資用物件としてセカンドハウスローンを組むことは可能です。
金融機関によっては、現金が手元になくても、既に保有している不動産を担保にセカンドハウスローンを組むことも可能です。
不動産投資ローンはどこで借りれる？
不動産投資ローンは、住宅ローンと同じくメガバンクや地銀、住宅支援機構などから借入できます。
ただし、どの借入先にもメリットデメリットがあるので、慎重に選ぶようにしてください。
例えば、メガバンクや都市銀行では金利が低くなりがちですが、その分審査が厳しい傾向にあります。
逆に、地方銀行や信用金庫ではメガバンクや都市銀行と比べると審査に通過しやすいですが、金利が高くなりがちです。
まとめ
不動産投資ローンと住宅ローンは、いくつかの違いがあり、住宅ローンのほうが金利が安いことや返済期限が住宅ローンは、35年までに対して不動産投資ローンは、購入する物件の法定耐用年数によって返済期限が変わることなどが、大きな違いです。
不動産投資ローンと住宅ローンの両立は可能です。不動産投資が優先なら不動産投資ローンを先に、マイホームが優先なら住宅ローンを優先にするのがおすすめですが、不動産投資ローンと住宅ローンを、両立するためにはいくつかの注意点があります。
不動産投資ローンを先に組む場合と、後に組む場合のメリット・デメリットをしっかり把握して、それぞれのローンを管理して賢明に活用することが求められます。
不動産投資ローンと住宅ローンの両立は、信頼できるアドバイザーやファイナンシャルプランナーのサポートが必要です。
購入前に慎重に検討し、融資実績の豊富な不動産会社や金融機関に相談してみてください。
